Hypotéka – co to je a k čemu slouží

◾ Co je to hypotéka a k čemu slouží? ◾ Jak zažádat o hypoétku? ◾ Lze získat hypotéku na družtevní byt? ◾ Poskytovatelé hypotéčních úvěrů

Hypoteční úvěr, jinak řečeno hypotéka, je jedním z běžných finančních produktů jak bankovního, tak nebankovního sektoru, sloužící primárně ke koupi/stavbě/rekonstrukci nemovitosti.

Hypoteční úvěry slouží nejčastěji k financování koupi bytu, domu či jeho stavbě (ať už hradíte plnou kupní cenu nebo např. rozdíl cen při směně nemovitostí) nebo k jiným stavebním úpravám nemovitosti. Dlužník věřiteli ručí zástavou kupované či jiné nemovitosti.

Kromě toho ji můžeme také využít k vypořádání vlastnických vztahů např. manželů při rozvodu, v případě členství klienta v bytovém družstvu se nabízí hypotéka jako prostředek pro úhradu členského podílu. Je ovšem potřeba myslet na to, že každá banka si sama určuje účel hypotéky (některé banky půjčují např. jen na koupi domu, a nikoliv na družstevní byt či stavbu domu).

Jak mohu zažádat o hypotéku a co je k tomu potřeba?

A. Žádost o hypotéku podáte jednoduše přes internet; na webových stránkách vaší banky si nastavte výši hypotéky a dobu splácení a nechte si nezávazně vypočítat měsíční splátky a úrok.

I přes jednoduchost tohoto kroku však doporučujeme seznámit se s nabídkou více bank, porovnávat mezi sebou ne úrokovou sazbu, ale RPSN. Prostudujte si též obchodní podmínky jednotlivých bank, seznamte se s případnými administrativními a sankčními poplatky.

Až si vyberete, zajděte do banky osobně a na podmínkách se přesně domluvte. Možná dostanete i výhodnější nabídku, než jaká se uvádí v reklamě nebo na internetu.

B. Jako je tomu u valné většiny půjček, tak i v případě žádosti o hypotéku je potřeba splňovat určitá kritéria a doložit potřebnou dokumentaci. Můžete se setkat s požadavky jako např. (potřebné dokumenty se mohou různit vzhledem k požadavkům konkrétní banky a k účelu vaší hypotéky):

• Kopie dokladu totožnosti všech žadatelů.
• Jestliže je žadatel cizinec, musí se prokázat povolením k pobytu.
• Jestliže žádá pouze jeden z manželů, je potřebná smlouva o zúžení společného jmění manželů.
• Kupní/darovací smlouvu k financované či zastavované nemovitosti, doklad o úhradě kupní ceny nemovitosti.
• Odhad ceny nemovitosti. Ten vám může zpracovat např. soudní znalec, znalec-živnostník, nebo také přímo bankovní odhadce, který cenu nemovitosti odhaduje pro účel hypotéky. Počítejte s několikatisícovým poplatkem za odhad.
• Doložení příjmu, např. výpisy z účtu, pracovní smlouva, potvrzení od zaměstnavatele, atp. V případě OSVČ musí tito doložit své výsledky za poslední rok až dva, a to skrze daňové přiznání.
• V případě koupě pozemku je potřeba doklad o tom, že je tento určen k zástavbě.
• Stavební povolení.
• Rozsudek soudu o rozvodu manželství a o vypořádání spoluvlastnictví.
• Je možné, že banka bude požadovat, abyste měli určitou částku již naspořenou vy sami, nebo abyste disponovali jinou nemovitostí do zástavy.
• Též nemovitost do zástavy je běžným požadavkem, ať už se jedná o tu samou nemovitost, kterou dlužník kupuje, nebo o jinou. Banka se takto chrání před ztrátami/ztrátovými klienty.

C. Po dodání příslušné dokumentace bude vaše žádost probíhat procesem schvalování, během něhož možná budete vyzváni k dodání dalších doplňujících dokladů (před čerpáním hypotéky).

D. Po schválení banka sepíše smlouvu. Pečlivě si ji pročtěte, vyptejte se na všechny nejasnosti, a teprve až vše pochopíte, podepište. Pokud jdete do hypotéky s manželem/manželkou, musí on/ona podepsat Přistoupení k hypotéce.

E. Po načerpání hypotéky bývá potřebné opět doložit několik dalších dokumentů jako např. Oznámení o vzniku zástavního práva příslušnou bankou (pokud refinancujete) nebo doklad o tom, že jste vlastníky příslušné nemovitosti.

Kdo poskytuje hypotéky?

Hypotéky jsou poskytovány jak bankami, tak i nebankovními společnostmi. Proto jestliže máte potíž získat hypoteční úvěr u banky, můžete se obrátit na nebankovní sektor. Platí ovšem nepsané pravidlo, že čím jednodušší a rychlejší nabytí půjčky, tím více přeplatíte a tím „krutější“ jsou podmínky, úroky, sankce. I nebankovní hypotéky tak skýtají svá pro i proti:

• Administrativně je to jednodušší varianta, peníze budete mít rychle na kontě (už do několika dnů, na rozdíl od banky, kde vyřízení žádosti a schvalování trvá týdny).
• Též není potřeba dodávat takové množství dokladů a dokumentace, jaké vyžadují banky.
• Tyto klady jsou však draze vykoupeny rekordně vysokými úroky (někdy až 5x vyššími, než v bance!) a poplatky. Ve finále tedy pravděpodobně zaplatíte této instituci mnohem více, než byste platili u banky.
• Dávejte si pozor a volte v nebankovním sektoru pouze osvědčenou společnost, se kterou má dobré zkušenosti např. váš rodinný příslušník nebo blízký přítel. Nebankovní instituce totiž nepodléhají tak přísné státní kontrole a regulaci ze strany ČNB, jako je tomu u klasických bankovních úvěrů/hypoték. Bohužel jsou mezi námi i takové společnosti, které si dělají zálusk na nemovitosti svých klientů a nastavují podmínky, které jsou v reálném světě nesplnitelné. Vyhněte se úvěrovým predátorům!
• Pečlivě si prostudujte obchodní podmínky a smlouvu. Místo nízkého úroku, který funguje spíše jako lákadlo, si všímejte RPSN (roční procentní sazba nákladů), které zahrnuje všechny poplatky, či sankcí za předčasné splacení.
• Často se stává, že pouhé opoždění splátky o jeden den znamená splatit do 10 dní celou pohledávku včetně vysokých sankcí.

Nebankovní hypotéky mají běžně charakter jako tzv. americké hypotéky, viz. níže.

Typy splácení hypotéky

Splácet hypotéku nemusíte jen tím nejběžnějším způsobem, tzv. anuitně, ale také jinak. Můžete si vybrat např. splácení lineární, progresivní, degresivní, splácení kombinovaného hypotečního úvěru, či hypotéky s tzv. plovoucí sazbou. Vyberte si pro vás tu nejvhodnější variantu, a dohodněte se na ní s vaší bankou v rámci vyjednávání o podmínkách.

Splácení anuitní

Nejčastějším způsobem splácení hypotéky jsou anuitní splátky, které mají po dobu fixace neměnnou výši úroků (pro další fixační období banka nabídne novou úrokovou sazbu, s níž klient buď souhlasí, nebo hypotéku refinancuje – převede ji - k jiné bance, kde ji bude splácet za výhodnějších podmínek). Fixaci si může dlužník běžně zvolit na 1 rok, nebo na 5 či na 10 let.

Anuitní splátka v sobě obsahuje jak splátku samotného dluhu, tak i úroky s tím, že poměr těchto dvou položek se postupně mění: zpočátku zaplatí dlužník více na úrocích a méně na dluhu, v průběhu času se pak tento poměr otočí.

Progresivní

Progresivní splácení hypotečního úvěru se vyznačuje tím, že se v průběhu času splátky zvyšují. Na počátku splácení dluhu (po dobu jednoho roku) jsou tedy splátky nižší, než v následujících letech. Po uplynutí tohoto roku banka stanoví pevný koeficient, o který se splátka pro každé nové období zvýší.

Progresivní splátky umožňují snadnější vybavení domu/bytu nábytkem atp. ihned na počátku bydlení, a jsou též vhodné pro začínající zaměstnance, kteří nemohou počítat na začátku své kariéry s vysokým platem.

Degresivní

Opakem splátek progresivních jsou splátky degresivní, kdy dlužník splácí zpočátku více, a s postupem času se výše splátek snižuje, a to opět dle výpočtu fixního koeficientu, který si banka stanoví.

Degresivní splácení, jak už tedy jeho charakter napovídá, je vhodné pro ty klienty, kteří si mohou dovolit umořit dluh zprvu vysokými splátkami, a s přibližující se splatností chtějí již splácet méně.

Lineární

Specifický a méně častý způsob umoření hypotečního dluhu je lineárními splátkami. Pro dlužníka má velkou výhodu v tom, že částka úroku se s každou splátkou snižuje. Jak to funguje?

Při lineárním splácení se úrok vypočítává každý měsíc nový, a to na základě výše jistiny (tj. z té části dluhu, která zbývá zaplatit). Vzhledem k tomu, že tato jistina se s každou splátkou snižuje, snižuje se postupně i úrok. Dlužník tedy pravidelně splácí výši měsíčního úmoru + aktuálně vypočtenou výši úroku.

Zpočátku bývají tyto splátky vyšší, než by tomu bylo u splácení anuitního, ovšem dochází zde k rychlejšímu umoření celého dluhu, což je nezpochybnitelná výhoda.

Splácení tzv. hypotéky s plovoucí sazbou

Jak již z názvu plyne, hypotéka s plovoucí sazbou je taková, u níž neexistuje fixace, tj. výše úroků je proměnlivá.

Splácení hypotéky s odloženou splátkou jistiny

Jinak se tento typ splátek nazývá splácení tzv. kombinované hypotéky/hypotečního úvěru. Toto splácení je založeno na tom, že určitou dobu dlužník splácí věřiteli pouze úroky z dluhu. Po smluvené době pak začne platit také splátky z dluhu, ovšem již s mnohem kratší splatností.

Typy hypotečních úvěrů

Účelová hypotéka

V tomto případě si věřitel sám specifikuje, na co může dlužník půjčenou částku použít s tím, že každý věřitel/každá banka si může stanovit odlišné účely. Můžete se tak setkat s účelovou hypotékou na:

• Koupi domu/bytu, koupi pozemku, na rekonstrukci domu či na jeho výstavbu (nebo jen jeden z těchto účelů). Tento účel bývá nejčastějším cílem účelové hypotéky.
• Pronájem. Hypotéka na pronájem, jinak často pojmenovaná také investiční hypotéka. Účelem této hypotéky může být jak koupě nemovitosti určené k pronájmu třetím osobám, tak i její rekonstrukce či výstavba.
• Investice. Jestliže dlužník již před koupí např. činžovního domu disponuje platnou nájemní smlouvou, a má takto již zajištěný další budoucí příjem ke splácení hypotéky, může si takto u banky zvýšit bonitu, kdy zažádá o uznání tohoto budoucího příjmu v rámci prokazování výše měsíčních příjmů. Každá banka si přitom do určité míry určuje své vlastní podmínky. Počítejte však každopádně s tím, že investiční hypotéky mají vyšší úroky, než je tomu u klasických hypoték.
• Podnikání. Běžně banky nazývají tuto půjčku hypotéka pro OSVČ/pro podnikatele. Je vhodná pro ty podnikatele, kteří se ocitli v situaci bez nedostatku financí k další realizaci svého podnikání. Banky v tomto případě posuzují bonitu klienta především podle jeho celkových příjmů z podnikání, z jeho výdajů, ze základu daně, z výše zaplacené daně, bere se v úvahu též výše zdravotního a sociálního pojištění, některé banky pro posouzení bonity započítávají také dané procento z obratu firmy jako roční čistý příjem (např. 30% z obratu).
• Některé banky zahrnují mezi účely hypotéky také záležitosti jako finanční vypořádání bývalých manželů nebo úhrada členského podílu v bytovém družstvu.

Neúčelová hypotéka

Jinak se jí říká také americká hypotéka, tj. dlužník může dlužnou částku využít za jakýmkoli účelem. Tyto americké hypotéky jsou často poskytovány nebankovními společnostmi, ale nabízí ji i některé banky (např. Fio banka https://www.fio.cz/bankovni-sluzby/uvery/americke-hypoteky či Raiffeisenbank https://www.rb.cz/osobni/hypoteky/nabidka-hypotek/americka-hypoteka. Více o neúčelových hypotékách se dočtete zde.

Australská hypotéka

Tento typ hypotéky funguje na mechanismu degresivního splácení, a to tak, že čím více si dlužník půjčí, tím menší získá úrokovou sazbu. Z této hypotéky bývá financovat jak koupi domu, tak i jeho vybavení, specifický účel tedy může být vyžadován, či nikoliv.

Předčasné splacení hypotéky

Každá banky si účtuje poplatky za předčasné splacení v různé výši, některé banky vyžadují sankce jen v případě mimořádné splátky v rámci refinancování, jiné nabízí předčasné splacení kdykoli a zdarma. Je nutné všímat si takovýchto i jiných poplatků v momentě projednávání hypotéky. V každém případě, od prosince roku 2016 jsou ze zákona sankční podmínky za předčasné splacení z pohledu dlužníka poněkud uvolněnější. Není tedy již potřeba děsit se velmi tučných administrativních poplatků v tomto ohledu. Konkrétní výši případné sankce vám sdělí vaše banka.

Refinancování hypotéky

Už vám nevyhovují podmínky stávající hypotéky u vaší banky a chcete změnu? V tom případě máte možnost hypotéku refinancovat, tj. převést ji k jiné bance, a splácet ji za výhodnějších podmínek. Doporučujeme však, aby si dlužník (ještě před hledáním nové banky) několik měsíců před koncem fixačního období zjistil u své stávající banky, jaké nové podmínky pro následující fixační dobu připravuje. Více se dočtete v našem článku Refinancování hypotéky.

Hypoteční poradce

Hypotéka je bezpochyby velkým krokem ve vašem finančním životě, je to závazek na mnoho let, a proto je potřeba tu pravou hypotéku pečlivě vybrat.

Víte, kdo je to hypoteční poradce, jak vám může pomoci, čím se zabývá? Už jen název napovídá, že hypoteční poradce je osoba způsobilá k odbornému poradenství. Pokud tedy tápete např. v tom, jaký typ hypotéky či druh jejího splácení je pro vás nejvýhodnější, nevíte si rady s výběrem té pravé banky, nebo řešíte nějaký problém v průběhu splácení hypotéky, můžete se na některého z hypotečních poradců obrátit. Porovná za vás nabídky bank a zároveň tento výběr přizpůsobí vašim požadavkům a možnostem. Navrhne také možné řešení vašeho problému vztahujícího se k hypotečnímu úvěru.

Hypoteční poradci mohou být buď nezávislí na konkrétní bance (tj. porovnávají a nabízejí produkty všech bank), nebo naopak závislí na jedné bance. V takovém případě vám nabídne pouze produkty vztahující se ke smluvené bance.

Ať už tak či onak, je prospěšný jak svým klientům, tak i bankám samotným, kterým tyto své klienty přináší a získává za to provize.

Přečtěte si více o hypotečních poradcích zde:

• Jak funguje jeho práce: https://www.kurzy.cz/zpravy/425879-je-lepsi-vzit-si-hypoteku-primo-v-bance-nebo-u-financniho-poradce/
• Na co si dát pozor: https://www.forbes.cz/triky-ktere-na-vas-zkusi-hypotecni-poradce-ale-vy-uz-je-budete-znat/

Kalkulačka hypotéky

Kalkulačka hypotéky vám může v mnohém pomoci ve výběru vhodné banky. Stačí zadat příslušné parametry a zjistíte, jaká hypotéka by mohla být pro vás ta pravá.

• Hypoteční kalkulačka Chytrého Honzy: https://srovnavac.chytryhonza.cz/hypoteky/kupuji-dum-byt

Klikněte na typ hypotečního úvěru, o který se ve vašem případě jedná (koupě domu, stavba domu, refinancování atp.), zadejte informace ohledně výše požadované hypotéky, jak dlouho plánujete splácet, jakou fixaci byste rádi a podobně. Nezapomeňte vyplnit také vaše kontaktní údaje. Nyní nechte kalkulačku najít takové nabídky na trhu, které budou vašim požadavkům vyhovovat.

• Velmi podobně funguje také hypoteční kalkulačka např. na webu usetreno.cz: https://www.usetreno.cz/hypoteky/hypotecni-kalkulacka/

Vyplňte údaje ohledně účelu hypotéky (koupě nemovitosti, refinancování, atp.), další požadované údaje se mohou logicky mírně lišit v závislosti na účelu hypotéky (při koupi nemovitosti zadáváte např. její kupní cenu, částku hypotéky, dobu splácení a fixace atp., zatímco pro refinancování jsou relevantní údaje jako kupní cena domu, kolik zbývá z hypotéky doplatit atd.)

Omezení hypotečních úvěrů zákonem a nařízeními ČNB

I přestože se to klientům bank tak nemusí zdát, tak ani samotné banky si nemohou dělat vše, co se jim zamane, a musí jít ruku v ruce s nařízeními jak ze strany zákona, tak ze strany České národní banky, která jejich fungování reguluje. Některá omezení mohou být pro dlužníka přínosné, jiné naopak mohou skoncovat s plánováním hypotéky, potažmo vlastního domu. S jakými omezeními hypotečních úvěrů se tedy můžeme setkat?

• Od 1.12.2016 ČNB reguluje banky novými omezeními, které hypoteční úvěry dělají nedostupnými častěji, než tomu bylo v minulosti.
• Platí, že výše hypotéky může být max. devítinásobkem ročních příjmů, a to navíc snížených o výši současných půjček (=ukazatel DTI). Spočítejte si, na jak vysokou hypotéku máte nárok, popř. utlumte své požadavky na nemovitost a hledejte levnější variantu.
• Součet výdajů za všechny vaše půjčky přesahuje 45% vašich měsíčních příjmů? Banka vás s žádostí o hypotéku odmítne (= ukazatel DSTI).
• Jestliže nemáte s manželem/manželkou rozdělené společné jmění, automaticky jdete do hypotéky společně, tj. vaše jednotlivé příjmy a výdaje za půjčky se sčítají. To může být výhoda i nevýhoda.
• Mnohá nařízení ČNB mají ovšem formu doporučení či rad, můžete se tedy setkat s bankou, která se jimi nemusí řídit do slova a do písmene.

Lze si vzít hypotéku na koupi družstevního bytu?

Ano, je to možné, dokonce i kupní cena takového bytu je nižší, než v případě bytu v osobním vlastnictví (skutečným majitelem bytu je družstvo spravující celý dům).

Koupí bytu se stáváte členem příslušného bytového družstva, s čímž souvisí dodržování jeho vnitřních stanov. Nebudete tedy klasickým vlastníkem bytu, ale získáte podíl v bytovém družstvu.

Hypotéka na družstevní byt má některá svá specifika (např. kupující nemůže ručit daným bytem, musí zastavit jinou nemovitost v osobním vlastnictví). Nabízí ji např.:

• Hypoteční banka, a.s.: https://www.hypotecnibanka.cz/kampane/druzstvo/

Pro získání peněz na pořízení družstevního bytu můžete využít také tzv. předhypoteční úvěr, překlenovací úvěr ze stavebního spoření, nebo spotřebitelským úvěrem (pokud na výše zmíněné tipy nedosahujete). Více o těchto možnostech si přečtěte zde: https://www.hypoteka.cz/detail/jak-financovat-koupi-druzstevniho-bytu/