Postup refinancování hypotéky – v době fixace i mimo ni

Refinancování hypotéky je vhodným krokem pro získání lepších, výhodnějších podmínek úvěru, jestliže se vám nepodaří dohodnout se na nich s vaší stávající bankou před uplynutím fixace hypotéky. Refinancováním můžete získat například odlišnou délku splácení, nižší úrok a měsíční splátky apod. Vzhledem k tomu, že trh se v průběhu času vyvíjí a jeho stav se mění, tak běžně vychází dlužníka výhodněji banku v průběhu splácení hypotéky změnit, než zůstat u původní za podmínek, které jsou po nějakém čase již nepříznivé.

Refinancování ale také můžete využít v případě, že plánujete změnu v úvěru, jako např. navýšení o (ne)účelovou část, či odstup jednoho z dlužníků či vstup dlužníka nového.

Vše si ale dobře propočítejte, při výběru nové banky porovnávejte RPSN, a ne jen úroky.

Kdy refinancovat hypotéku?

• Víte, kdy končí fixační doba vaší hypotéky? Být si toho vědom je důležité nejen při uvažování o jejím refinancování.
• Nejvýhodnější je změnit banku na konci fixační doby, resp. těsně před jejím koncem.
• Nenechávejte refinancování na poslední chvíli, nemuselo by se to vyplatit. Doporučuje se sledovat vývoj úrokových sazeb a RPSN jiných bank v delším časovém horizontu, a to cca už půl roku před koncem fixační doby.
• Vaše stávající banka vás bude před koncem fixace informovat o možnostech nové úrokové sazby pro následující fixační období, buďte proto připraveni dopředu, propočítávejte a porovnávejte nabídky refinancování hypoték na trhu, ať jste připraveni a vyhnete se nepromyšlenému rozhodování v časovém presu.
• Následně se měsíc až dva před koncem fixace rozhodněte pro jednu či dvě banky a začněte s nimi vyjednávat konkrétní podmínky (zkuste také trochu zatlačit; může se stát, že si vybojujete i lepší podmínky, než jsou běžně uváděny na webových stránkách banky).
• Je důležité začít takto brzy a mít přehled o tom, co se vám kde nabízí, protože banky běžně informují dlužníka o změně úrokové sazby pro další období až asi 2-3 týdny před koncem fixace, a to už je pozdě začít řešit refinancování tak, aby bylo skutečně výhodné.
• Jestliže si nejste jisti refinancováním, doporučujeme kontaktovat dostatečně dopředu finančního/hypotečního poradce, který vás navede správnou cestou.

Jak postupovat při refinancování hypotéky?

• Pro získání výhodnějších podmínek nemusíte vždy vaši hypotéku rovnou refinancovat. Vyžádejte si od vaší stávající banky nové podmínky v dostatečném předstihu před koncem fixace, a to i dříve, než vám je sama sdělí (ideálně několik měsíců před koncem fixace).
• Jestliže vám je odmítá sdělit dříve, začněte hledat jinde. Vyhledejte si nabídky jiných bank a porovnávejte se mezi sebou, a to především podle RPSN, které vyjadřuje procentuálně nejen údaj o tom, kolik ročně přeplatíte na úrocích, ale také na ostatních administrativních poplatcích. Zjistěte si také případné sankce.
• Až vám vaše banka novou úrokovou sazbu sama sdělí, porovnejte nové RPSN s RPSN ostatních bank, o kterých jste se v předešlých měsících informovali, a které jste již s bankami vyjednávali. Vyberte z nich tu nejvýhodnější.
• Pokud se rozhodnete zůstat u vaší banky, oznamte to bankám, se kterými jste vyjednávali nové podmínky (dokud klient nepodepsal smlouvu, není k bance nijak vázán). Naopak, v případě, že budete refinancovat, oznamte tuto skutečnost vaší bance, a to nejméně 14 dní před koncem fixace.
• V případě refinancování po vás bude nová banka vyžadovat například (požadavky se ovšem různí od banky k bance): Doklady totožnosti. Hypoteční smlouvu od vaší předchozí banky, zástavní smlouvu. Nabývací titul k nemovitosti, výpis z katastru. Potvrzení o příjmu, potvrzení o výši dluhu. Fotografie nemovitosti, odhad nemovitosti.
• Zažádejte o vyčíslení nesplaceného úvěru od staré banky pro novou banku, viz. níže.
• Na základě splnění všech podkladů bude vyhotovena smlouva. Pečlivě si ji pročtěte, na všechny nejasnosti se zeptejte, až pochopíte a budete souhlasit, podepište.
• Do několika dnů od podpisu dojde k převedení peněz mezi bankami, a vy následně začínáte splácet měsíční splátky k danému datu na váš účet u nové banky.

Lze refinancovat hypotéku i mimo fixaci?

Ano, možné to je, pokud ovšem nemáte ve smlouvě ujednáno něco jiného. Problémem při refinancování hypotéky mimo fixaci je ale nákladnost tohoto kroku. Banky si v takovém případě běžně účtují sankce, aby vynahradili ztrátové úroky. Počítejte s tím a výši tohoto poplatku si zjistěte, resp. zajímejte se o něj už při projednávání hypotečního úvěru.

Na co si dát pozor při refinancování hypotéky?

• Podmínkou pro refinancování je mít kladné hodnocení v bankovních a nebankovních registrech.
• Zažádejte svoji banku včas o Vyčíslení úvěru a souhlas se splacením. Běžně je nutné požádat o tento dokument do 30 dnů od data výročí fixace.
• Pohlídejte si také datum, do kterého musí být dluh u staré banky splacen. Bývá to 2 – 3 dny před výročím fixace.
• Na všechna důležitá data se pečlivě vyptejte ve vaší staré bance, a to dostatečně předem. Nejednejte v časovém presu.
• Při zvažování nové banky berte v potaz případné drahé vedení účtu, kreditní kartu, případy povinného a drahého pojištění, apod.
• Počítejte s tím, že změna smlouvy v katastru vás vyjde na 1000,- korun. Také za vystavení výše zmiňovaného dokumentu Vyčíslení úvěru a souhlas se splacením si banka může naúčtovat stovky až tisíce. Důležité je myslet také na sankce za předčasné splacení u stávajícího věřitele. Zamyslete se, zda se vám i tak refinancování vyplatí.
• Nečekejte pasivně, nedočkáte se výhod. Vyjednávejte nový nižší úrok se stávající bankou, ještě než se ona sama před koncem fixace ozve. Ukažte jí výhodnější nabídku refinancování u jiných bank: aby vás banka jako klienta neztratila, velmi pravděpodobně vám svoji nabídku ještě vylepší.
• Jednejte napřed s vaší stávající bankou; jestliže se s ní výhodně dohodnete, ušetříte si spoustu další administrativní i finanční zátěže spojené s refinancováním u jiné banky.

Kde mohu hypotéku refinancovat?

S nabídkou refinancování přichází například tyto banky:

• Komerční banka a.s.: https://www.kb.cz/cs/obcane/pujcky/hypoteky/hypoteka
• ČSOB a.s.: https://www.csob.cz/
• Raiffeisenbank a.s.: https://www.rb.cz/osobni/hypoteky/sluzby-k-hypotekam/refinancovani-hypoteky
• UniCredit bank: https://www.unicreditbank.cz/cs/obcane/hypoteky/refinancovani/refinancovani-hypoteky.html